本文转载自“瑞威资本”公众号。

近日，由上海交通大学上海高级金融学院、瑞威资本（01835.HK）与亚洲房地产研究院联合主办的陆家嘴地产金融研习荟第九期在高金陆家嘴校区成功举办。美国康奈尔大学地产金融教授刘鹏作为主讲嘉宾，围绕“直击美国REITs经验及对我国REITs发展之路的借鉴”主题与现场学员展开闭门研讨。

地产与金融

地产金融化的程度代表一个国家地产市场的成熟程度，地产的发展过程中，不管是开发还是持有型物业，有很多的投资融资的环节。从国外发展经验来看，地产有很大的金融成分，而且金融成分越高代表地产市场的成熟度就越高，这一具体的指标就是证券化。

刘鹏教授通过分享中国近年来服务经济的兴起情况以及中国城镇化率的发展，提出了在经过2011-2014年的转型期之后，目前我国正在处于一个新的阶段：以人为核心、多业态综合发展的一个过程。人到了城市后，除了有工作、有居住生活权利的需求之外，还会有教育、购物和休闲娱乐的需求。刘鹏教授认为，这个过程中，就涉及到一个城市综合各行各业发展的体现。这就导致地产行业未来处于一个存量时代，行业会走到持有型物业管理、运营、资本化运行方向，而陆家嘴能够成为未来中国地产发展的一个标杆。刘鹏教授也向大家分享了美国历史上万豪集团及希尔顿集团的重组案例，指出未来存量市场中，可能会演化出许多细分领域的小规模地产服务公司，成为细分行业领军的企业。

REITs

REITs是一种以发行收益凭证的方式从公开市场汇集多数投资者的资金并发行，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托产品。REITs可以分为上市REITs，公募非上市REITs和私募REITs三类。其中上市REITs又可以分为权益型REITs和按揭型REITs。

房地产信托投资基金投资者的收益来源于股利收益与资本利得，股利收益的来源主要为持有型物业的租金收入，资本利得的来源为资产升值。从长期来看，股利收益约占总收益的2/3，资本利得收益的波动性较大，但从长期来看收益仍为正，约占总收益的1/3。

刘鹏教授总结了REITs的四大优势：低门槛高流通、企业税务豁免、现金牛高增值、资产配置高效，并从美国REITs市场的创立背景、产品核准法则、投资领域分布、所有权结构、地产证券化时间表等方面介绍了美国REITs市场的发展历史，分享了美国REITs市场发展历史上的三大教训。

CMBS资产证券化

REITs在中国和资产证券化混为一谈，这在某种程度上来说是对的。刘鹏教授认为因为REITs表现了流动性转化的提升，所有有稳定现金流的资产都可以证券化，这些有稳定现金流的未来收益权等等都是可以做的。中国目前类似的资产证券化尝试也很多，包括公共设施的供暖费，隧道、桥梁收费权，以及影院的门票等。同时，刘鹏教授认为资产证券化的本质就是过手和逐级支付，并详细介绍了逐级支付的分层逻辑和方法。

Q&A

Q：国内的REITs还是类REITs，跟国外的差别还是很大的，而且国内大部分还是以债权为主，您对于提升它们的流动性有没有什么建议？

A：类REITs和REITs都是资产证券化的一个表现形式。在资产证券化的定义上，实际上是有流动性的转换，它的本质是提高流动性。在国外，有详细现金流可以分析，但目前国内都做不到，国内做的还是债项，分层也分得比较少。应该说，国内的产品既不是上市型的REITs，也不是债券型的CMBS。但是并不是说它就没有价值、没有作用，其实也没有一定的标杆，也没有说一定得做成什么样才能够实现流动性转换。这个过程会通过市场的磨合，找到一个平衡点，目前我国正是在这个道路上。

Q：刘教授您好，您刚才提到税务免除这一点，我想了解一下，很多中国的政策制定的机构肯定和您咨询过，是否有探讨中国在税务免除这一块有什么新的进展，或者未来有没有可能在这一块放松一点？

A：实际上市场已经准备好了，但是今年肯定出不来。因为大家有两个担心，你提到的一个担心实际上是操作层面的担心，操作层面有两个问题，一个问题是收益率的问题，一个是税的问题。税的方面，就牵涉到国税局、证监局、住建部的管辖权，但目前已经过多轮的探讨。

“陆家嘴地产金融研习荟”系列活动旨在汇聚行业精英，聚焦地产金融，在学习中提升。每期将邀请各细分行业的资深大咖向大家传播经验与思想，展开一场富有启迪的饕餮盛宴。

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